Le régime de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui s’applique à « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » prévoit que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Ce sont les charges de copropriété.Il peut arriver qu’un copropriétaire ayant laissé des charges impayées cède son bien.

La copropriété, via son syndic, dispose alors de droits et prérogatives qui doivent lui permettre de recouvrer les charges impayées.

Le processus de recouvrement des charges de copropriété impayées

La loi a en effet prévu deux étapes permettant à la copropriété de faire valoir ses droits.

Tout d’abord, il est prévu qu’avant l’établissement de tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, il soit adressé (par le syndic) au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant, en trois parties, le relevé des sommes dont reste ou est redevable le cédant ou le copropriétaire qui envisage de passer l’un des actes ci-dessus.

Ensuite, la loi prévoit, en cas de vente d’un lot, si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, qu’un avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Le syndic dispose alors, à compter de la réception de cet avis de mutation, d’un délai de quinze jours pour (si nécessaire) former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Cette opposition doit être faite par acte extra-judiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier de justice.L’opposition du syndic faite par lettre recommandée est nulle.

Outre les mentions habituelles que doivent contenir les actes, l’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance.

Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi indiqué et le vendeur, si l’opposition a été faite pour des sommes excédant le montant réellement du, peut obtenir en référé (voir la note à ce sujet) un cantonnement des effets (c’est-à-dire une limitation) de la mesure pratiquée à son encontre.

Précisions jurisprudentielles sur le recouvrement des charges impayées

La cour de cassation a par ailleurs eu à se prononcer sur une mesure pratiquée par un syndic à l’encontre du vendeur d’un bien pour des charges dues pour un autre lot que celui vendu et a considéré que les créances dont la protection est assurée par la procédure d’opposition ne sont pas nécessairement celles relatives au lot cédé.

Dès lors, toutes les charges dues par le vendeur propriétaire de plusieurs lots peuvent être incluses dans l’opposition régularisée dans le cadre de la vente de l’un des lots quelqu’il soit.

Il faut également savoir qu’un avis de mutation doit également être notifié au syndic par l’adjudicataire d’un bien dans le cadre d’une vente sur saisie immobilière.

Bien évidemment, l’absence d’opposition dans le délai légal n’a pas pour effet d’éteindre la dette du vendeur.

On mesure bien toutefois l’intérêt et l’utilité d’une telle procédure de par la simplicité et la rapidité de sa mise en œuvre.