Lorsqu’un dépôt de garantie est réglé par le locataire lors de son entrée dans les lieux, ce dépôt doit être restitué dans les 2 mois de la fin du bail, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, des loyers et charges. Toute contestation sur l’utilisation de cette somme sera portée devant la juridiction de proximité ou le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble, selon le montant concerné (articles R221-38 et R231-4 du Code de l’organisation judiciaire).
« Mon propriétaire refuse de me rendre mon dépôt de garantie : que faire ?»
Le propriétaire d’un logement loué a la possibilité légale de retenir tout ou partie du dépôt de garantie afin d’assurer le paiement des charges locatives incombant au locataire.
Il doit toutefois présenter les justificatifs attestant des charges réclamées : il agit donc en vertu d’un décompte de charges définitif, et non à titre provisionnel. En cas de non communication desdits justificatifs, l’huissier de justice est votre meilleur allié : en accord avec le locataire, l’huissier délivrera au propriétaire une sommation d’avoir à restituer l’intégralité du dépôt de garantie, ou de faire connaître les raisons du non paiement et en apporter justification sur le champ ou à bref délai.
Si le propriétaire n’est pas en mesure d’apporter les justificatifs nécessaires, il sera contraint de restituer l’intégralité du dépôt de garantie.
« Est il possible d’affecter le dépôt de garantie à une dette de loyer ? »
Le dépôt de garantie peut également être retenu afin de couvrir une éventuelle dette de loyer restant due à la fin du bail (conventionnelle ou judiciaire).
Là encore, l’huissier de justice sera le meilleur recours afin de clarifier la situation, par le biais d’une sommation au propriétaire de délivrer les quittances des loyers concernés en cas de retenue abusive, ou à l’inverse en faisant commandement de payer les loyers au locataire.
Dans chaque cas, la sommation, acte d’huissier de justice, sera le fondement de l’action judiciaire éventuellement engagée.
« Il y a des réparations à faire dans le logement: le dépôt de garantie peut il servir à les payer? »
Le dépôt de garantie peut effectivement servir à payer les réparations locatives nécessaires en fin de bail, à la condition expresse que celles ci soient justifiées, ce qui s’appréciera essentiellement par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, comme le précise la Cour de Cassation (Civ. 3ème du 23 avril 2013 n°12-14.592).
S’assurer du concours d’un huissier de justice lors de la réalisation de l’état des lieux est donc essentiel, afin d’éviter tout litige sur l’interprétation d’un état des lieux souvent dressé à la va vite par une agence locative pressée et un locataire inexpérimenté (voir notre brève : l’état des lieux par huissier de justice).
L’état des lieux effectué par huissier fera foi devant tout magistrat saisi du litige, jusqu’à preuve contraire. Ainsi, en recourant à un huissier de justice pour dresser l’état des lieux, propriétaire et locataire ont la garantie d’une fin de bail apaisée: la préservation et le respect rigoureux des droits de chacun sont assurés.
N’hésitez pas à contacter un Huissier de Justice de notre compagnie pour de plus amples renseignements
NGP